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從GDP數據,看中國房價格局走勢

時間:2020-12-04作者:鳳凰網

最近深圳樓市“炒房事件”鬧得沸沸揚揚,先後被央媒、住建部點名。

炒房不奇怪,奇怪的深圳炒房客已經完全“放飛自我”,甚至通過“多人眾籌、找人代持”的方式鑽政策漏洞。

我聽朋友說,深圳一些企業小老板,有的借職權之便,拉攏員工眾籌首付,借用無房員工的首套資質打新,然後再經過低利率的經營貸周轉炒房,5套房隻是入圈門檻。

當地開發商也比較詭異,內部搖號、茶水費亂象百出,想著法子逃避監管。

在開發商和炒房客的合縱勾連下,“限價紅利”和“無房優先”形同虛設,市場剛需年輕人被逼向死角。

但馬上,被中央點名的深圳下發嚴令,要求銀行通查購房人資金來源,據說有的盤一夜凍結200多個購房名額,從“因城施策”升級為“因盤施策”,全麵封殺炒房行徑。

我一直認為,房價是城市經濟上行的結果和表現,房子是可投資的,但像這種惡意炒房手段是絕對不可取的。

不單會把風險轉嫁到市場上,而且會摧毀城市土壤,倒逼年輕人出走,影響整個城市的經濟發展,損人利己。

在房子投資層麵,“長期主義”是我一直遵守的不二法則:忘掉今天,甚至今年的得失,也拒絕去賺不可持續的快錢,而是把眼光放長遠,紮根於這個城市的未來,跑贏通脹不成問題。

在“長期主義”的房產價值研究層麵,經濟數據是最直接的,今天借此機會,我再從GDP、人均GDP、居民待遇等層麵,結合房價解析一下全國重點城市,讓大家心裏有一個宏觀的概念。

1

目前來看,我國(內地)的城市經濟劃分,分為三個檔位:

2萬億GDP、萬億陣營(包括準萬億)、和8000億以下。

據統計,2019年末,達到2萬億GDP的城市共有5個,分別為:上海、北京、廣州、深圳、重慶。

四大一線城市,外加一個3000萬人口的工業直轄市,成為了中國經濟的第一梯隊。2萬億的經濟規模是很龐大的,甚至超越了諸如烏克蘭、希臘、越南等一個國家的經濟實力。

其中北上廣深房價和城市價值匹配,而重慶一直以長期天量土地供應強壓房價,1萬多的均價在全國版圖之上,依然屬於價值窪地。

重慶工業經濟強悍,從改革開放之後就位列第一陣營,2020前三季度超越廣州,重回全國第四。

當然像重慶這樣強供應量的經濟大城,樓市有一個明顯的特征:分化嚴重。那麽在買房上,一定要選擇核心地段的優質的物業。因為在未來,整個城市的居民,都是由外向內層層升級的走勢,最後房價開始梯度分化。

接下來是萬億城市陣營,按照GDP突破萬億的時間順序分別為:天津、蘇州、成都、武漢、杭州、南京、青島、長沙、無錫、寧波、鄭州、佛山。

其中最有希望破2萬億GDP的城市分別是蘇州、成都、武漢、杭州、天津和南京。這些城市是準一線城市,除了蘇州是地級市以外,其他要麽省會要麽是直轄市,地位卓越。

其中蘇州2019年GDP已經達到1.9萬億,按照6%左右的經濟增速,今年已經毫無懸念。

蘇州,作為長三角傳統工業強市,已經緊跟時代完成了產業升級,未來依舊是中國最強地級市的存在。前兩年因為房價漲得太凶,被中央點名調控,2020房價回落了一整年。

但縱使如此,蘇州跟南京、杭州依然存在價差,在長三角領域,蘇州依然是價值窪地。不過蘇州目前施行的是強供應策略,在這種策略下,明年房價會回穩,但基本不會出現大的漲勢,也是剛需值得關注的一年。

其次是成都、杭州、武漢,也是進入2萬億GDP第一陣營的預備員。其中成都是成渝城市群的引領者,與武漢一樣,都是合一省之力成一市之功,所有人才資源都在源源不斷送往這兩個城市。

不過今年的疫情讓武漢摔了個跟頭,跟成都拉開了一定的距離,不過在房價上,顯然武漢要比成都更有機會。這跟股票一個道理,成都持續利好一直漲,而武漢突然利空,斬掉一部分價值開始爬坡。

最後是天津。說實話天津這些年的經濟有些不盡如人意。

1978-2020前三季度全國十大經濟城市排行

想當年改革開放後是全國第三城,北方第二城,而現在甚至滑出了TOP10。天津經濟的滑坡,注定對樓市支撐力有所影響,接下來市場還會繼續橫盤築底。在今年前三季度的經濟表現中,北方隻有北京一城進入全國前十,也注定了中國南北分化大趨勢。

2

除了準萬億城市,在萬億陣營中,我認為當下可買的城市依次排名為:佛山、長沙、鄭州、青島、無錫、寧波。

這幾個城市都維持在1~1.2萬億GDP左右的水準,競爭力相當。其中佛山處於大灣區,屬於人口流入一極地帶,房產價值突出。

尤其是2020年這一波,深圳帶著衛星城惠州、東莞房價上漲,已經透支了一部分漲幅空間,而佛山作為跟東莞同等級別的城市,一直在儲蓄購買力,形成了一定的補漲動力。

而且佛山是工業強市,居住環境比東莞強很多,去年人口流入25.29萬人,僅次於廣深,長期的人口虹吸力夯實了房價。

長沙不用多說,全國房價窪地,現在就可以上車,但長沙又不同於重慶,重慶未來可以通過縮減土地供應讓房價飛升,與城市價值匹配。

但長沙不行,作為全國調控模範案例,已經被所有城市盯著了,很難再放下包袱。

無錫、寧波作為同地域,僅次於蘇州、杭州的城市,產業動力和人口吸引力同樣非常強勁,不過這兩個城市在今年房價都漲了不少,為此還遭遇嚴政調控。尤其是無錫被調控打壓,房價開始明顯下滑。

這兩個城市在接下來的一年內房價都會回落調整,購房者可以稍作觀望。

接下來是鄭州和青島,這兩個城市上一輪房價漲幅透支,已經回落2-3年的城市。城市基本麵有,也是所在省份的佼佼者,今年很容易見底。

建議大家多多關注這兩個城市10-12月的成交走勢,一旦出現上揚姿態,證明房價已經築底成功,跌無可跌。

3

除了萬億城市,值得關注的還有準萬億GDP成員,目前9000億GDP預備員已經達到7座,分別為泉州、東莞、濟南、合肥、福州、南通、西安。

這一個梯隊的競爭主要在於產業結構和城市政治地位。

在強省會戰略下,合肥、西安、濟南、福州會成為所在省份的強者。

不過,合肥和西安是區域絕對強者,後期房產價值穩定,今年還出現較為火熱的樓市現象。

合肥民間出現業主聯合哄抬房價亂象,而西安則一直維持緩幅上漲,走出了獨立行情,不過剛剛也出台了政策調控,要求把二套首付提高到7成,貨真價值地打擊炒房。

這兩個城市會在接下來一年的時間內繼續橫盤築底。

福州和濟南情況相同,位置都有些尷尬。福州有廈門分流,濟南則一直被青島壓製。這兩個城市的房價上一輪房價周期透支嚴重,近兩年一直處於“跌跌不休”的狀態,預計還有一段時間回落。

按照房產價值,我認為依次排序為合肥、西安、福州、濟南。

其次是產業結構。在國內大循環為主的產業基調下,西安作為對外貿依存度較低的西部核心城市,經濟會實現反轉,潛力較大。而東莞和泉州作為沿海外貿城市,經濟會相應下滑。

今年前三季度的GDP表現證明了這個趨勢,西安為4.5%,而東莞、泉州分別僅為0.2%、1.5%。

當然東莞還有大灣區概念,是深圳的超級衛星城,除了外貿業務,未來還要承接智能、科技等新興產業。而泉州作為工業強市,但長期被廈門、福州壓製,財富人群也會被長期虹吸。

所以在整體競爭力上,東莞和西安相當,而泉州又稍差些許。

4

接下來,天天看高清影视在线观看來研究人均GDP。

人均GDP是衡量一個城市發達程度、民富情況的重要參考。

國際機構稱,人均GDP高達2萬美元屬於高收入發達城市,也是第一梯隊。

目前在我國依次為深圳、無錫、蘇州、南京、北京、上海、廣州、杭州、武漢和寧波10座城市,除武漢外全屬東部地區。

深圳人均GDP排名遙遙領先,這源於深圳常住人口、土地麵積相對其他一線城市較小,而且是我國第一個完成城鎮化建設的城市,居民財富受益於城市發展極大。

前幾年,天天看高清影视在线观看在探討中國房價極值,很多人把票投給了北京,隻因為深圳是新貴中心,而北京是權貴中心。然而經過上一輪房價大潮,深圳房價已經超越北京一個段位。

拿學區房來講,北京學區房10萬出頭,而深圳20萬單價的房子比比皆是。在豪宅層麵,深圳更是高北京一個段位。

以此來看,北京相對於深圳還是價值窪地,這也從今年的樓市行情中有所體現。

其中,江蘇有三座城市上榜,廣東、浙江分別有兩城上榜。整體來看,長三角地區最富有,人均GDP最高,這也源於早期縣鎮經濟的積累,實現了大城小鎮的均富,長三角房價未來依然是全國的主要梯隊。

人均GDP在1.5-2萬美元區間的高收入城市第二梯隊,包括長沙、佛山、南通、青島、福州、合肥、泉州、東莞、鄭州和濟南10座城市,也集中在中東部,福建和廣東兩省分別有兩座城市上榜。

當然這裏有人質疑了,成都和重慶為何沒有上榜,難道是這兩座經濟大城不夠發達嗎?這裏還要研究人口的數值。

成都1600多萬人口,重慶更是3000多萬人口,比同等級的大城高出不少,而且兩城地域遼闊,GDP被郊區縣鎮分流,拉低了整體數值。如果單論城區人均,成都和重慶依舊可以排在第一列隊。

5

最後再做一個總結。

未來在摒棄房地產經濟的主流思維觀念中,所有城市會失去“地方庇佑”,也就不會再出現“一榮俱榮,一損俱損”的畫麵。

在“長期主義”投資邏輯中,經濟麵良好的城市房價會處於長期上漲的趨勢中。

不過,在此期間會被政策導向、土地供應等多個因素幹擾,出現短周期的快速上漲或者下跌,天天看高清影视在线观看也稱其為“大漲小跌”或者“大漲大跌”周期。

而天天看高清影视在线观看要做的就是盯緊樓市行情,找到每次房價回落後的穩定價值區間,這就是購房者最好的上車時機。

當然中國房地產20多年,幾波潮起潮落,房價基本已經和城市實力對應上了。判斷城市房價當下是透支還是潛力,隻需要對比和“錨”的關係。

怎麽理解呢?

舉個例子,一線城市我認為北京當下的房價是最實際的,是“錨”,對比經濟數據後,你會發現上海、廣州價格也很實際,唯獨深圳有些過火。

而二線城市,蘇州是最“錨”,重慶、長沙就是窪地,而同一梯隊的成都價格尚可,杭州就有些過分。三四線城市,省會城市1萬左右的房價是“錨”,高於這個價格就是泡沫,低於這個價值還有一定的空間。

研究的多了,你會在這其中慢慢找出一些固定的規律。

不過在這種房價走勢中,優質城市的房子會越來越難買。

前幾天跟深圳的一個多套房業主聊天,他說自己也沒有想去炒房,但趨勢就是這樣。

2003年在深圳買的房子沒過幾年就漲了好幾倍,換了2套,2013年買的80萬小兩居,2016年又漲到400萬,而後又換成1300萬的改善豪宅。

那時候買房真的很便宜,首付1-2成,貸款利率又低。而現在認房又認貸,動不動幾百萬的首付,利率5點多,放到現在自己根本買不起。

不同的時代會造就不同的命數。雖然接下來年輕人會享受到智能高科技時代帶來的紅利,一切都顯得那麽便利。但便利的環境,資源會越來越稀缺,留在大城市的機會也越來越難了。

一代不走進大城市,那麽下一代走進大城市的機會又會多難一層,幸虧內地跟香港不一樣,當下還有多個萬億二線城市在生根發芽,大家不用都往一線城市擠。

當然二線城市的機會能不能把握得住,還要看大家的想法了。

最後再告訴大家一個很重要的信息:

一定要緊盯年尾(10月-1月)的行情,如果成交呈上揚趨勢,樓盤火熱,二手房門店熱鬧,你就要馬上去看房。因為翹尾行情是隔年小陽春的鋪墊,尤其是今年樓市萎靡的城市,也會進入觸底區間,切記。