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2021年01月

房地產貸款"紅線"劃定 占比最高不能超40%

邊界”,避免信貸資源流入房地產進而增加金融體係脆弱性,引導金融機構優化資產負債,讓更多資源流入實體經濟薄弱環節和戰略新興產業,促進房地產行業健康發展。  具體而言,根據銀行的資產規模、機構類型等因素,房地產貸款集中度管理製度共分為5大檔,每檔設置了房地產貸款餘額占比和個人住房貸款餘額占比兩個上限。其中,六大國有大行和國家開發銀行為第一檔,兩個上限分別為40%和32.5%,在5檔中最高。  五檔兩上限,最高上限為40%  所謂房地產貸款集中度管理製度,主要是指在我國境內設立的中資法人銀行業金融機構,其房地產貸款餘額占比及個人住房貸款餘額占比應滿足央行、銀保監會確定的管理要求,即不得高於央行、銀保監會確定的相應上限。  央行、銀保監會在答記者問時表示,研究製定房地產貸款集中度管理製度,主要是為提高金融體係韌性和穩健性,促進房地產市場平穩健康發展。同時,推動金融供給側結構性改革,強化銀行業金融機構內在約束,優化信貸結構,支持製造業、科技等經濟社會發展重點領域和小微、三農等薄弱環節融資,推動金融、房地產同實體經濟均衡發展。  事實上,此前為做好房地產金融管理,央行等部門就積極探索創新宏觀審慎工具,從供給和需求兩側入手,建立了首付比動態調整機製,還試點了房企融資新規“三道紅線”,助力房地產市場趨向平穩健康發展。  然而,盡管我國房地產金融管理取得了明顯成效,資金過度流向房地產明顯改觀,但銀行業房地產貸款敞口仍然較大。中國社科院財經戰略研究院研究員倪鵬飛在署名文章中表示,銀行資產質量易受房地產價格波動衝擊,是需要密切關注的潛在風險點,同時銀行對房地產信貸的偏好仍較強,也需要通過製度設計予以約束。因此,建立房地產貸款集中度管理製度,對銀行房地產貸款餘額占比提出上限要求,具有很強的現實意義。  在倪鵬飛看來,房地產貸款集中度管理製度也是我國宏觀審慎政策的重要實踐。目前,針對房地產金融的宏觀審慎工具主要有兩類:一是供給側工具,即約束金融機構的信貸投放,如房地產信貸集中度、房地產資產的風險權重調整、行業資本金要求等;二是需求側工具,即抑製購房人的信貸需求,如債務收入比(DSTI)、貸款收入比(LTI)等。  此次房地產貸款集中度管理製度的設置則是從供給側對涉房類融資進行了限製,監管根據金融機構的資產規模、機構類型等因素,分檔設定了房地產貸款集中度管理要求。具體來看,共分為5大檔,每檔設置了房地產貸款餘額占比和個人住房貸款餘額占比兩個上限。  其中,工商銀行、建設銀行、農業銀行、中國銀行、國家開發銀行、交通銀行、中國郵政儲蓄銀行為第一檔,房地產貸款占比上限和個人住房貸款占比上限分別為40%和32.5%,在5檔中最高;其次是招商銀行(600036,股吧)、農業發展銀行、浦發銀行(600000,股吧)、中信銀行(601998,股吧)、興業銀行(601166,股吧)、上海銀行等17家中型銀行,為第二檔,兩個上限分別為27.5%和20%。  第三檔則為中資小型銀行和非縣域農合機構,主要包括城商行、民營銀行、大中城市和城區農合機構等,兩個上限分別為22.5%和17.5%;第四檔為縣域農合機構,兩個上限分別為17.5%和12.5%;最後一檔為村鎮銀行,兩個上限分別為12.5%和7.5%。  天風證券銀行業首席分析師廖誌明對記者表示,從占比限製上看,房地產信貸集中度政策將利好大行,目前大行房地產貸款占比均未達到該上限。從各檔銀行整體來看,房地產貸款占比上限壓力不大,且政策設有較長的過渡期,對2021年房地產信貸融資影響中性,預計2021年全口徑房地產貸款增量將達6萬多億元。  差異化管理,設置2至4年過渡期  值得一提的是,在設置房地產貸款集中度管理要求時,監管層並未采取“一刀切”方式,而是差異化管理。《通知》表示,為體現區域差異,確定地方法人銀行業金融機構的房地產貸款集中度管理要求時,有適度的彈性,同時,管理製度還設置了過渡期,以保證政策的平穩實施,促進房地產市場和金融市場平穩健康發展。  具體要求為,2020年12月末,銀行業金融機構房地產貸款占比、個人住房貸款占比超出管理要求,超出2個百分點以內的,業務調整過渡期為自本通知實施之日起2年;超出2個百分點及以上的,業務調整過渡期為自本通知實施之日起4年。房地產貸款占比、個人住房貸款占比的業務調整過渡期分別設置。  周茂華對記者說,這種差異化管理充分考慮了金融機構資產體量、機構類型、存量房地產貸款等因素,也綜合考量了我國國情、市場業務現狀、機構承受力等,進一步確保房地產和金融體係穩定運行。  至於建立房地產貸款集中度管理製度對房地產市場會產生的影響,央行、銀保監會在答記者問時表示,總體而言,建立房地產貸款集中度管理製度,有利於市場主體形成穩定的政策預期,有利於房地產市場平穩健康可持續發展。  據了解,2019年以來,央行、銀保監會已就房地產貸款集中度管理製度開展了廣泛調研,與金融機構進行了充分的溝通,相關指標設定充分考慮了銀行業金融機構實際情況,並采取了分類分檔、差別化過渡期、區域調節機製等多種機製安排。  “目前,大部分銀行業金融機構符合管理要求,央行、銀保監會將要求其穩健開展房地產貸款相關業務,保持房地產貸款占比及個人住房貸款占比基本穩定。”央行、銀保監會相關負責人稱。  對於超出管理要求的銀行業金融機構,監管將要求其合理選擇業務調整方式、按年度合理分布業務調整規模,確保調整節奏相對平穩、調整工作穩妥有序推進,個別調降壓力較大的銀行,通過延長過渡期等方式差異化處理,確保政策平穩實施。  此外,對於近期市場頗為關注的住房租賃有關貸款是否納入監管,《通知》稱,為支持大力發展住房租賃市場,住房租賃有關貸款暫不納入房地產貸款占比計算。目前,央行正會同相關部門研究製定住房租賃金融業務有關意見,並建立相應統計製度。  同時,為配合資管新規的實施,資管新規過渡期內(至2021年底)回表的房地產貸款不納入統計範圍。

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2020年12月

重磅!!取消施工圖審查—— 廣州試點開始

基礎設施工程的施工圖設計文件審查”要求,現就試點取消我市政府投資房屋建築工程施工圖審查有關事項通知如下。一、自本通知發布之日起,本市行政區域內未委托開展施工圖審查的政府投資新建、改建、擴建房屋建築工程(不含油氣庫、易燃易爆倉庫等重大危險源項目、須開展特殊建設工程消防設計專家評審的建設工程和保密工程),由建設單位自行決定是否委托施工圖審查機構開展施工圖設計文件審查。已委托開展施工圖設計文件審查的房屋建築工程項目仍按原程序辦理。二、建設單位選擇委托施工圖審查機構開展施工圖設計文件審查的,須通過省房屋建築和市政基礎設施工程數字化審查管理係統(以下簡稱“省數字化審查係統”)開展聯合審查。三、建設單位選擇不進行施工圖設計文件審查的,應按照《廣東省住房和城鄉建設廳關於進一步推進省房屋建築和市政基礎設施工程施工圖數字化審查管理係統應用的通知》的要求,在省數字化審查係統上傳建設項目全套的工程勘察文件、施工圖設計文件,各相關審批部門不得將施工圖審查合格文件作為前置條件。(一)建設單位應當在申辦施工許可前登錄省數字化審查係統填報有關項目信息,並通知相關勘察、設計單位將經有效的電子簽章確認後的全套工程勘察文件、施工圖設計文件上傳係統,建設單位應對上傳的相關資料進行確認,相關單位確認後,係統將自動生成該項目的二維碼,二維碼包含工程項目、勘察單位、設計單位等基本信息。建設單位通過係統下載打印帶有二維碼和經有效的電子簽章確認的工程勘察、施工圖設計文件作為後續施工的依據。(二)省數字化審查係統與廣州市工程建設項目聯合審批平台進行對接,帶有二維碼和有效電子簽章的工程勘察、施工圖設計文件自動流轉至施工許可辦理、消防審查以及工程質量監督等係統。各相關部門也可通過聯合審批平台交換獲取工程勘察、設計項目信息,實現信息數據共享。(三)建設單位憑項目的二維碼信息以及其他相關資料,直接申辦施工許可手續,市、區住房城鄉建設部門應及時發放施工許可證。帶有二維碼信息和經有效電子簽章確認的工程勘察、施工圖設計文件是市、區質量監督部門開展工程質量監督的重要依據。(四)建設單位對工程勘察、設計的質量安全管理負首要責任,應加強項目前期統籌,認真落實設計招標業主負責製,擇優選強工程勘察、設計單位;不得隨意壓縮合理勘察、設計周期,不得明示或暗示勘察、設計單位違反工程建設強製性標準,不得強迫勘察、設計單位違反工作程序開展業務;應采取專家評審、論證、谘詢等方式保障建設工程勘察設計質量,並自行承擔因勘察、設計差錯等原因導致的一切責任和損失。工程勘察、設計單位對建設項目的勘察、設計質量安全管理負主體責任。工程勘察、設計單位法定代表人應當簽署授權書,明確本單位項目負責人,項目負責人在工程設計使用年限內對工程質量承擔相應責任。要進一步強化注冊建築師、注冊勘察設計工程師等執業人員的責任意識,對不符合要求的勘察、設計文件不得簽字認可。施工圖設計文件必須經內部嚴格校對、審核、審定並按要求加蓋電子簽章後,方可將成果上傳係統。建設、勘察、設計單位及其項目負責人、專業負責人等從業人員應當遵守國家有關法律法規,執行國家、行業和本省、市相關 工程建設標準,保證勘察設計文件符合法律法規和工程建設強製性標準的要求,對因勘察、設計導致的工程質量事故或質量問題依法承擔責任。(五)市、區住房城鄉建設局應依據工作職責,按照“誰主管、誰負責”的原則,通過省數字化審查係統加強監督檢查,其中市住房城鄉建設局負責市本級政府投資項目的監督檢查,區住房城鄉建設主管部門負責區屬政府投資項目的監督檢查。市、區住房城鄉建設主管部門可通過政府購買服務的方式委托開展工程勘察、設計文件的質量檢查,檢查所需經費由市、區相關部門分別向市、區財政部門申報,並納入部門預算。(六)對檢查發現工程勘察、設計文件存在違反有關法律法規或工程建設強製性標準的,市、區相關部門應及時通知施工許可審批部門和質量安全監督機構,質量安全監督機構應立即通知建設單位暫停項目施工並及時督促做好整改。對於存在重大勘察、設計質量問題或嚴重違反建築市場法規的工程勘察、設計企業和從業人員依法從嚴處理,列入建築市場主體“黑名單”。四、鼓勵政府投資房屋建築工程通過開展建築師負責製試點、工程建設全過程谘詢和工程總承包等國際通行的工程管理方式,強化對工程勘察設計質量安全的管控。五、本通知自印發之日起實施,實施過程中如遇國家、省、市發生政策調整的,按新政策規定執行。廣州市工程建設項目審批製度改革試點工作領導小組辦公室(代章)2020年11月7日

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2020年12月

中央經濟工作會議十大看點勾勒明年重點

政政策、貨幣政策以及八大重點任務的部署,勾勒出明年我國經濟工作的十大看點。每年中央經濟工作會議對來年宏觀調控政策的定調都備受關注。今年會議明確指出,明年宏觀政策要保持連續性、穩定性、可持續性。要繼續實施積極的財政政策和穩健的貨幣政策,保持對經濟恢複的必要支持力度,政策操作上要更加精準有效,不急轉彎,把握好政策時度效。國務院發展研究中心宏觀經濟研究部研究員張立群表示,會議指出,“努力保持經濟運行在合理區間”,要與“形成需求牽引供給、供給創造需求的更高水平動態平衡”結合起來理解。經濟運行合理的區間應是可以實現充分就業、總供給和總需求大體相當的宏觀經濟總體平衡。目前來看需求不足問題依然突出,經濟增長的穩定性也需要再鞏固,“不急轉彎”就是要把宏觀調控的方向和力度繼續保持下去,同時進一步實施好擴大內需的戰略,鞏固經濟回升向好的態勢。他表示,中國經濟潛在增長率依然在8%以上。預計明年財政、貨幣政策在擴大內需方麵將更好形成合力、發揮更大效果。隨著強大國內市場的潛力釋放,需求不足問題會得到有效解決,中國經濟增速將持續回升向上。中國經濟交流中心經濟研究部副部長劉向東表示,中央經濟工作會議在宏觀政策施策方向上堅持穩中求進的總基調,在穩定政策連續性的同時,更加注重以深化改革開放增強發展新動能,意味著宏觀政策上兼顧逆周期調節和跨周期設計,更有效地發揮積極的財政政策的作用,更穩健地實施貨幣政策,在激發市場活力的同時注重防範化解風險,同時注重在一些關鍵點上發力,進一步提升發展的韌性和質量。尤其重要的政策著力點是要把握好一個收尾和兩個開局工作。要根據形勢需要保持政策連續性和穩定性,同時見機預調微調政策。光大證券董事總經理、首席宏觀經濟學家高瑞東表示,2021年是“十四五”規劃的開局之年,也是新冠肺炎疫情衝擊全球經濟的第二年,會議提出,2021年的宏觀政策將保持對經濟恢複的必要支持力度,不急轉彎;另一方麵,針對目前國內有效需求仍然不足,製造業投資和居民消費恢複相對乏力,居民可支配收入增長相對較慢等問題,會議提出,財政要在調節收入分配上主動作為,擴大製造業設備更新和技術改造投資,加快構建“雙循環”新發展格局,注重需求側管理,堅持擴大內需這個戰略基點,在合理引導消費、儲蓄、投資等方麵進行有效製度安排。明年的財政政策將如何走向?會議明確提出,“積極的財政政策要提質增效、更可持續,保持適度支出強度”,“增強國家重大戰略任務財力保障”,“抓實化解地方政府隱性債務風險工作”。對此,中國社科院財經戰略研究院副院長楊誌勇表示,積極財政政策繼續實施,保持適當的支出強度,綜合考慮財政風險與財政安全,財政支持國家重大戰略,促進科技創新。北京國家會計學院財稅政策與應用研究所所長李旭紅認為,2021年,積極的財政政策,通過減稅降費、財政資金直達基層、地方債、專項債等多項措施,可以減輕市場主體負擔,穩定經濟的基本麵,使企業、經濟及財政均實現可持續性發展。2021年作為“十四五”開局之年,財政政策還應該與“十四五”期間的發展戰略目標相匹配。對於貨幣政策,會議提出,“穩健的貨幣政策要靈活精準、合理適度”,“保持貨幣供應量和社會融資規模增速同名義經濟增速基本匹配”,“保持宏觀杠杆率基本穩定”,“處理好恢複經濟和防範風險關係”。招聯金融首席研究員董希淼表示,貨幣政策在堅持穩健基調不變的同時,強調要“靈活、精準、合理、適度”八字方針。靈活,要求根據國民經濟和社會發展需求進行適時調節,如果經濟恢複速度較快,部分階段性政策可能退出;精準,要求流動性更加精準滴灌到重點領域和薄弱環節,加大對科技創新、小微企業、綠色發展等支持;合理,保持貨幣供應量和社會融資規模增速同名義經濟增速基本匹配,流動性將保持在合理水平;適度,既不會讓市場感覺到“缺錢”,也不會“大水漫灌”,保持宏觀杠杆率穩定,在恢複經濟和防範風險之間尋求平衡。明年經濟工作具體怎麽幹?中央經濟工作會議提出了八大重點任務,包括強化國家戰略科技力量、增強產業鏈供應鏈自主可控能力、堅持擴大內需這個戰略基點、全麵推進改革開放、解決好種子和耕地問題、強化反壟斷和防止資本無序擴張、解決好大城市住房突出問題、做好碳達峰、碳中和工作。強化國家戰略科技力量被置於八大任務之首。會議指出,“確定科技創新方向和重點,著力解決製約國家發展和安全的重大難題”“要抓緊製定實施基礎研究十年行動方案,重點布局一批基礎學科研究中心”。對此,清華大學經濟管理學院教授、互聯網產業研究院院長朱岩認為,強化國家戰略科技力量包括三個層麵,一是基礎科技戰略力量的增強;二是科技創新治理體係的優化變革;三是科技應用生態構造能力的提升。中國政策科學研究會經濟政策委員會副主任徐洪才認為,科技對經濟的戰略支撐作用會越來越大,要把科技創新放在核心位置,特別要在基礎研究方麵加大力量。會議還提出,針對產業薄弱環節,實施好關鍵核心技術攻關工程,盡快解決一批“卡脖子”問題,在產業優勢領域精耕細作,搞出更多獨門絕技。中國電子信息產業發展研究院規劃研究所副所長周遊表示,要充分發揮我國產業體係完備的優勢,強化自主創新能力,在產業優勢領域、關鍵環節、關鍵核心技術取得新的突破;同時著力於國家創新體係建設,加強高水平創新主體建設。劉向東認為,增強產業鏈供應鏈自主可控能力,迫切需要解決關係國計民生的“卡脖子”問題,在關鍵技術和產業領域上占據一定製高點。對於會議提出的“實行高水平對外開放,推動改革和開放相互促進”,商務部研究院外國投資研究所副主任張菲表示,明年是“十四五”開局之年,我國將全麵推進改革開放,加快形成新發展格局。將深化國內經濟體製改革,不斷提升市場化、法治化、國際化的營商環境,形成內外資企業平等參與、公平競爭的國內統一大市場;還將加快雙多邊協定談判,促進區域經濟合作“朋友圈”的構建和運行。  (記者:孫韶華 張莫 班娟娟 王文博 王璐 鍾源 郭倩 梁倩 向家瑩 汪子旭)

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2020年12月

明年我國宏觀政策將“穩”字當頭

界經濟形勢仍然複雜嚴峻,複蘇不穩定不平衡,疫情衝擊導致的各類衍生風險不容忽視”。與此對應的是,在7月和12月中央政治局會議“要強化機遇意識、風險意識”的基礎上,會議新增了“增強憂患意識”“堅定必勝信心”“堅持底線思維”“提高風險預見預判能力”等要求。基於會議提出“宏觀政策要保持連續性、穩定性、可持續性”“保持對經濟恢複的必要支持力度,政策操作上要更加精準有效,不急轉彎,把握好政策時度效”“合理把握宏觀調控節奏和力度”等說法,預示2021年政策總體上還是會逐步收緊和退出,但力度和節奏會控製好。具體來看:財政政策方麵,會議要求“積極的財政政策要提質增效、更可持續”,而2019年會議的提法是“大力提質增效、更加注重結構調整”,疫情以來則變為“更加積極有為、注重實效”,意味著明年財政政策將重回疫情前的提質增效,而“保持適度支出強度”的要求,意味著明年財政赤字和專項債規模應會有所下降、但幅度應不會很大;同時,財政政策的主要任務從去年的“支持基層保工資、保運轉、保基本民生”變為“在促進科技創新、加快經濟結構調整、調節收入分配上主動作為”。貨幣政策方麵,會議要求“穩健的貨幣政策要靈活精準、合理適度”,2019年會議的提法是“靈活適度”,疫情以來變為“更加靈活適度、精準導向”。總體看,央行仍將相機抉擇;此外,會議要求“保持貨幣供應量和社會融資規模增速同名義經濟增速基本匹配”,對比10月以來央行提出的“貨幣供應應和基於潛在產出的名義增速相匹配”,預示著明年貨幣供應的收縮幅度不會過緊。監管政策方麵,12月的中央政治局會議要求“抓好各種存量風險化解和增量風險防範”,本次會議則強調“提高風險預見預判能力”“抓實化解地方政府隱性債務風險工作”“處理好恢複經濟和防範風險關係,多渠道補充銀行資本金,完善債券市場法製”“打擊各種逃廢債行為”等,預示明年防風險的重要性高於強監管,國家也會盡可能避免發生處置風險的風險,同時避免發生政策退出過快過急的風險。2021年是我國現代化建設進程中具有特殊重要性的一年,是“十四五”規劃的開局之年,也是建黨100周年。因此,明年的宏觀環境需要保持穩定,政策走向也需要穩字當頭,要促進經濟運行保持在合理區間,繼續做好“六穩”“六保”工作,政策操作上也要更加精準有效,合理把握宏觀調控節奏和力度。

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2020年12月

從GDP數據,看中國房價格局走勢

下,“限價紅利”和“無房優先”形同虛設,市場剛需年輕人被逼向死角。但馬上,被中央點名的深圳下發嚴令,要求銀行通查購房人資金來源,據說有的盤一夜凍結200多個購房名額,從“因城施策”升級為“因盤施策”,全麵封殺炒房行徑。我一直認為,房價是城市經濟上行的結果和表現,房子是可投資的,但像這種惡意炒房手段是絕對不可取的。不單會把風險轉嫁到市場上,而且會摧毀城市土壤,倒逼年輕人出走,影響整個城市的經濟發展,損人利己。在房子投資層麵,“長期主義”是我一直遵守的不二法則:忘掉今天,甚至今年的得失,也拒絕去賺不可持續的快錢,而是把眼光放長遠,紮根於這個城市的未來,跑贏通脹不成問題。在“長期主義”的房產價值研究層麵,經濟數據是最直接的,今天借此機會,我再從GDP、人均GDP、居民待遇等層麵,結合房價解析一下全國重點城市,讓大家心裏有一個宏觀的概念。1目前來看,我國(內地)的城市經濟劃分,分為三個檔位:2萬億GDP、萬億陣營(包括準萬億)、和8000億以下。據統計,2019年末,達到2萬億GDP的城市共有5個,分別為:上海、北京、廣州、深圳、重慶。四大一線城市,外加一個3000萬人口的工業直轄市,成為了中國經濟的第一梯隊。2萬億的經濟規模是很龐大的,甚至超越了諸如烏克蘭、希臘、越南等一個國家的經濟實力。其中北上廣深房價和城市價值匹配,而重慶一直以長期天量土地供應強壓房價,1萬多的均價在全國版圖之上,依然屬於價值窪地。重慶工業經濟強悍,從改革開放之後就位列第一陣營,2020前三季度超越廣州,重回全國第四。當然像重慶這樣強供應量的經濟大城,樓市有一個明顯的特征:分化嚴重。那麽在買房上,一定要選擇核心地段的優質的物業。因為在未來,整個城市的居民,都是由外向內層層升級的走勢,最後房價開始梯度分化。接下來是萬億城市陣營,按照GDP突破萬億的時間順序分別為:天津、蘇州、成都、武漢、杭州、南京、青島、長沙、無錫、寧波、鄭州、佛山。其中最有希望破2萬億GDP的城市分別是蘇州、成都、武漢、杭州、天津和南京。這些城市是準一線城市,除了蘇州是地級市以外,其他要麽省會要麽是直轄市,地位卓越。其中蘇州2019年GDP已經達到1.9萬億,按照6%左右的經濟增速,今年已經毫無懸念。蘇州,作為長三角傳統工業強市,已經緊跟時代完成了產業升級,未來依舊是中國最強地級市的存在。前兩年因為房價漲得太凶,被中央點名調控,2020房價回落了一整年。但縱使如此,蘇州跟南京、杭州依然存在價差,在長三角領域,蘇州依然是價值窪地。不過蘇州目前施行的是強供應策略,在這種策略下,明年房價會回穩,但基本不會出現大的漲勢,也是剛需值得關注的一年。其次是成都、杭州、武漢,也是進入2萬億GDP第一陣營的預備員。其中成都是成渝城市群的引領者,與武漢一樣,都是合一省之力成一市之功,所有人才資源都在源源不斷送往這兩個城市。不過今年的疫情讓武漢摔了個跟頭,跟成都拉開了一定的距離,不過在房價上,顯然武漢要比成都更有機會。這跟股票一個道理,成都持續利好一直漲,而武漢突然利空,斬掉一部分價值開始爬坡。最後是天津。說實話天津這些年的經濟有些不盡如人意。1978-2020前三季度全國十大經濟城市排行想當年改革開放後是全國第三城,北方第二城,而現在甚至滑出了TOP10。天津經濟的滑坡,注定對樓市支撐力有所影響,接下來市場還會繼續橫盤築底。在今年前三季度的經濟表現中,北方隻有北京一城進入全國前十,也注定了中國南北分化大趨勢。2除了準萬億城市,在萬億陣營中,我認為當下可買的城市依次排名為:佛山、長沙、鄭州、青島、無錫、寧波。這幾個城市都維持在1~1.2萬億GDP左右的水準,競爭力相當。其中佛山處於大灣區,屬於人口流入一極地帶,房產價值突出。尤其是2020年這一波,深圳帶著衛星城惠州、東莞房價上漲,已經透支了一部分漲幅空間,而佛山作為跟東莞同等級別的城市,一直在儲蓄購買力,形成了一定的補漲動力。而且佛山是工業強市,居住環境比東莞強很多,去年人口流入25.29萬人,僅次於廣深,長期的人口虹吸力夯實了房價。長沙不用多說,全國房價窪地,現在就可以上車,但長沙又不同於重慶,重慶未來可以通過縮減土地供應讓房價飛升,與城市價值匹配。但長沙不行,作為全國調控模範案例,已經被所有城市盯著了,很難再放下包袱。無錫、寧波作為同地域,僅次於蘇州、杭州的城市,產業動力和人口吸引力同樣非常強勁,不過這兩個城市在今年房價都漲了不少,為此還遭遇嚴政調控。尤其是無錫被調控打壓,房價開始明顯下滑。這兩個城市在接下來的一年內房價都會回落調整,購房者可以稍作觀望。接下來是鄭州和青島,這兩個城市上一輪房價漲幅透支,已經回落2-3年的城市。城市基本麵有,也是所在省份的佼佼者,今年很容易見底。建議大家多多關注這兩個城市10-12月的成交走勢,一旦出現上揚姿態,證明房價已經築底成功,跌無可跌。3除了萬億城市,值得關注的還有準萬億GDP成員,目前9000億GDP預備員已經達到7座,分別為泉州、東莞、濟南、合肥、福州、南通、西安。這一個梯隊的競爭主要在於產業結構和城市政治地位。在強省會戰略下,合肥、西安、濟南、福州會成為所在省份的強者。不過,合肥和西安是區域絕對強者,後期房產價值穩定,今年還出現較為火熱的樓市現象。合肥民間出現業主聯合哄抬房價亂象,而西安則一直維持緩幅上漲,走出了獨立行情,不過剛剛也出台了政策調控,要求把二套首付提高到7成,貨真價值地打擊炒房。這兩個城市會在接下來一年的時間內繼續橫盤築底。福州和濟南情況相同,位置都有些尷尬。福州有廈門分流,濟南則一直被青島壓製。這兩個城市的房價上一輪房價周期透支嚴重,近兩年一直處於“跌跌不休”的狀態,預計還有一段時間回落。按照房產價值,我認為依次排序為合肥、西安、福州、濟南。其次是產業結構。在國內大循環為主的產業基調下,西安作為對外貿依存度較低的西部核心城市,經濟會實現反轉,潛力較大。而東莞和泉州作為沿海外貿城市,經濟會相應下滑。今年前三季度的GDP表現證明了這個趨勢,西安為4.5%,而東莞、泉州分別僅為0.2%、1.5%。當然東莞還有大灣區概念,是深圳的超級衛星城,除了外貿業務,未來還要承接智能、科技等新興產業。而泉州作為工業強市,但長期被廈門、福州壓製,財富人群也會被長期虹吸。所以在整體競爭力上,東莞和西安相當,而泉州又稍差些許。4接下來,天天看高清影视在线观看來研究人均GDP。人均GDP是衡量一個城市發達程度、民富情況的重要參考。國際機構稱,人均GDP高達2萬美元屬於高收入發達城市,也是第一梯隊。目前在我國依次為深圳、無錫、蘇州、南京、北京、上海、廣州、杭州、武漢和寧波10座城市,除武漢外全屬東部地區。深圳人均GDP排名遙遙領先,這源於深圳常住人口、土地麵積相對其他一線城市較小,而且是我國第一個完成城鎮化建設的城市,居民財富受益於城市發展極大。前幾年,天天看高清影视在线观看在探討中國房價極值,很多人把票投給了北京,隻因為深圳是新貴中心,而北京是權貴中心。然而經過上一輪房價大潮,深圳房價已經超越北京一個段位。拿學區房來講,北京學區房10萬出頭,而深圳20萬單價的房子比比皆是。在豪宅層麵,深圳更是高北京一個段位。以此來看,北京相對於深圳還是價值窪地,這也從今年的樓市行情中有所體現。其中,江蘇有三座城市上榜,廣東、浙江分別有兩城上榜。整體來看,長三角地區最富有,人均GDP最高,這也源於早期縣鎮經濟的積累,實現了大城小鎮的均富,長三角房價未來依然是全國的主要梯隊。人均GDP在1.5-2萬美元區間的高收入城市第二梯隊,包括長沙、佛山、南通、青島、福州、合肥、泉州、東莞、鄭州和濟南10座城市,也集中在中東部,福建和廣東兩省分別有兩座城市上榜。當然這裏有人質疑了,成都和重慶為何沒有上榜,難道是這兩座經濟大城不夠發達嗎?這裏還要研究人口的數值。成都1600多萬人口,重慶更是3000多萬人口,比同等級的大城高出不少,而且兩城地域遼闊,GDP被郊區縣鎮分流,拉低了整體數值。如果單論城區人均,成都和重慶依舊可以排在第一列隊。5最後再做一個總結。未來在摒棄房地產經濟的主流思維觀念中,所有城市會失去“地方庇佑”,也就不會再出現“一榮俱榮,一損俱損”的畫麵。在“長期主義”投資邏輯中,經濟麵良好的城市房價會處於長期上漲的趨勢中。不過,在此期間會被政策導向、土地供應等多個因素幹擾,出現短周期的快速上漲或者下跌,天天看高清影视在线观看也稱其為“大漲小跌”或者“大漲大跌”周期。而天天看高清影视在线观看要做的就是盯緊樓市行情,找到每次房價回落後的穩定價值區間,這就是購房者最好的上車時機。當然中國房地產20多年,幾波潮起潮落,房價基本已經和城市實力對應上了。判斷城市房價當下是透支還是潛力,隻需要對比和“錨”的關係。怎麽理解呢?舉個例子,一線城市我認為北京當下的房價是最實際的,是“錨”,對比經濟數據後,你會發現上海、廣州價格也很實際,唯獨深圳有些過火。而二線城市,蘇州是最“錨”,重慶、長沙就是窪地,而同一梯隊的成都價格尚可,杭州就有些過分。三四線城市,省會城市1萬左右的房價是“錨”,高於這個價格就是泡沫,低於這個價值還有一定的空間。研究的多了,你會在這其中慢慢找出一些固定的規律。不過在這種房價走勢中,優質城市的房子會越來越難買。前幾天跟深圳的一個多套房業主聊天,他說自己也沒有想去炒房,但趨勢就是這樣。2003年在深圳買的房子沒過幾年就漲了好幾倍,換了2套,2013年買的80萬小兩居,2016年又漲到400萬,而後又換成1300萬的改善豪宅。那時候買房真的很便宜,首付1-2成,貸款利率又低。而現在認房又認貸,動不動幾百萬的首付,利率5點多,放到現在自己根本買不起。不同的時代會造就不同的命數。雖然接下來年輕人會享受到智能高科技時代帶來的紅利,一切都顯得那麽便利。但便利的環境,資源會越來越稀缺,留在大城市的機會也越來越難了。一代不走進大城市,那麽下一代走進大城市的機會又會多難一層,幸虧內地跟香港不一樣,當下還有多個萬億二線城市在生根發芽,大家不用都往一線城市擠。當然二線城市的機會能不能把握得住,還要看大家的想法了。最後再告訴大家一個很重要的信息:一定要緊盯年尾(10月-1月)的行情,如果成交呈上揚趨勢,樓盤火熱,二手房門店熱鬧,你就要馬上去看房。因為翹尾行情是隔年小陽春的鋪墊,尤其是今年樓市萎靡的城市,也會進入觸底區間,切記。

03

2020年12月

上海發改委:將夯實土地供應計劃,適當增加年度土地供應量

用。具體包括7條政策措施:一是保持土地市場交易平穩有序。疫情防控期間,對采取定向掛牌出讓的地塊,取消現場交易環節,直接電子掛牌交易並確認競得。對公開招標拍賣掛牌方式出讓的地塊,現場交易環節通過網絡方式進行。順延開竣工和投達產履約時間,消除疫情對土地出讓合同履約的影響。二是加快經營性用地出讓節奏。夯實土地供應計劃,適當增加年度土地供應量。針對不同出讓方式,采取差別化入市管理。三是加快推進城市更新。存量工業用地經批準提高容積率和增加地下空間的,不再增收土地價款。支持利用劃撥土地上的存量房產發展新業態、新模式,土地用途和權利人、權利類型在5年過渡期內可暫不變更。四是減輕房企入市成本壓力。今年開工建設的住宅項目可延期繳納城市基礎設施配套費。允許符合條件的房企延期繳納土地增值稅。五是降低製造業項目用地成本。保障重點轉型區域製造業用地規模。協調推進桃浦、南大、吳淞、吳涇、高橋等重點區域整體轉型,降低項目落地成本。六是提高存量土地投資強度。精準實施混合用地出讓、容積率提升、標準廠房分割轉讓、綠化率區域統籌等政策,高效利用存量土地。七是加大對先進製造業、現代服務業籌資支持力度。優化戰略性新興產業資金支持方式,將中長期低息貸款政策從集成電路擴大至人工智能、生物醫藥領域。做好市、區兩級技改專項資金保障,增加資金規模,提高項目支持比例。

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2020年11月

境內債市融資規模收縮明顯 房企資金壓力難減

級分析師潘浩表示,主要受到相關債券違約影響,境內債市受到短期衝擊,上周房地產行業規模約45.7億元的5筆境內債券取消或延期發行,其中,4筆取消,1筆延期,取消或延期發行的債券數量較前一周增加3筆。珠海華發集團表示,由於近期債券市場波動較大,為合理降低發行利率,控製公司融資成本,經發行人、主承銷商、律師及全體投資人協商一致,決定取消原定於2020年11月19日可續期公司債券(第四期),原計劃發行規模不超過人民幣25億元。北京城建15億元第三期超短期融資券也取消發行。一麵是還債壓力居高不下,一麵是監管繼續緊縮。事實上,目前已提交注冊的金科地產2020年麵向專業投資者公開發行公司債券(第三期),11月9日,項目狀態從此前的通過更新為不通過。對此,金科地產相關負責人回複稱,交易所要求將此前630位時點的報表更新為930時點數據。魯能公告也顯示,魯能集團第一屆董事會第三次會議和發行人控股股東國家電網批準發行人申報發行額均為不超過40億元,但最終,經中國證監會批準,同意公開發行不超過34億元的公司債。綠地公告也顯示,2月26日申報稿計劃融資180億元,但11月最新發布的封卷稿顯示,最終融資額定為170億元。房企還債壓力並未降低。金科公告顯示,發行人擬安排本次債券償還公司債券兌付或回售本金或利息。魯能表示,本次債券募集資金扣除發行費用後擬全部用於償還公司在未來兩年內到期或行權的公司債券。綠地控股表示,計劃償還需於2020年12月10日兌付的,發行金額共100億元債券,擬使用募集資金償還金額94.13億元;同時償還2021年1月21日兌付的發行金額為100億元債券,擬使用募集資金償還金額85.87億元。業內人士表示,隨著監管進一步趨嚴,房企資金壓力難減,未來如何穩定資金鏈將成房企重中之重。預計在“三條紅線”政策落地的背景下,除進一步加大融資力度外,出售項目、引入戰略投資現象或將增多。

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2020年11月

“房住不炒”真的來了

網,專治不服這則溫馨提示,內涵豐富。近來,多個城市都發布了“關於2020年11月部分社保業務調整的溫馨提示”,溫馨的要點在於,自2020年11月起,企業職工各項社會保險費交由稅務部門統一征收。該來的終於來了,這意味著坊間傳頌多年的全國社保聯網,真真切切就在眼前。對於少數人,意味著靠證書掛靠掙錢的路數即將被堵死,對於群體更大的一批人,則意味著靠外地補交社保突破限購買的房子,很可能真正“房住不炒”了。溫馨提示中,還有一個要點,就是“有序清理重複參保”,話說的很明白,如果您以前在不同地區都同時在繳納社保,那就是無序的,是要被清理的。這種無序,有很多的原因,但自從2015年漲價去庫存,此後一二三四線城市房價次第上漲,進而引發各種調控(尤其是限購、限貸措施)之後,引發一個重要的動因就是為獲取“房票”,譬如對歐神們率領的炒房大軍,這都是輕車熟路的規定動作。然而,溫馨的新政來了,重複的社保將不複存在,您隻能保留常住地區或是就業地區的一個參保關係,如果您真是落戶買房,就拿出就業證明來,即便您能拿出雙重甚至多重的就業證明,然並卵,留下的隻能有一個。這意味著什麽呢?變數,早有端倪在暢想種種可能性之前,不妨先回頭看看,這社保信息的收網早有端倪,兩個多月前,國家醫保局、財政部、國家稅務總局近日聯合發布《關於加強和改進基本醫療保險參保工作的指導意見》,自2021年參保年度起,全國參保信息將實現互聯互通、動態更新、實時查詢,其中便強調了上述這條”有序清理重複參保”。雖然還有些地區的社保卡和醫保卡並非一體,但醫保卡並入社保卡,合二為一已然是大勢所趨。醫保聯網,已然為社保全麵聯網奠定了根基,信息中的種種問題,也早在相關部門掌握之中。既然不能再有多地社保,那麽,整治為購房而參保的行為就簡單不過了。由此,未來存在三種可能性,一種是既往不咎,隻要在社保係統聯網前完成的購房行為,都認定為曆史遺留問題,不再追究;第二種是既往必咎,從購房所在地出台限購政策開始計算,隻要是此後靠參保獲取購房資格的,一律追究;第三種可能性則是以證為壑,在社保實現全國聯網前,已經取得了房產證的,認定為曆史問題不再追究,而尚未取得房產證的,就“因城施策”了。從邏輯上推演,相對而言,第三種可能性實現的概率是最高的,畢竟,讓鑽調控政策空子者付出代價,既符合政策製定者的初心,又能在很大程度上順應民意,何樂而不為呢?房產稅,或許還遠或許有人認為,此次的社保聯網疊加第七次全國人口普查所強調的“查人又查房”,更重要的目的是砸下房產稅的靴子,但得出此推論或許還早。首先得搞清楚,中國的住房可不都是商品房,首先有城鄉之分,農村宅基地上的自建房很難納入征稅體係吧;其次,即便在城鎮,保障性住房,央產、校產、軍產和種種公房,都占了大部分,商品房占比不過三成有餘,稅基怎麽定?如果隻征收商品房的房產稅,疊加傳說中的二套以上和人均60平方米這兩大要素,總量還有多大?若針對多城市的多套房產,征稅模型如何建立,征稅成本有多高?當太多的疑問依舊存在,還是麵對現實吧。社保實現全國聯網之後,首當其衝的調控鐵拳就在眼前,因“無序社保”而獲得了購房資格還有效嗎?如果無效,還能夠獲取房產證嗎?一旦真的兌現,炒房者麵對的就是天凝地閉般的極寒。

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2020年11月

房企債券周融資額環比增逾七成

、境外債券規模雙升,主要由於單筆大額發債規模拉動,上周發行大額規模債券數量超越此前10月總和。近期房企發行大額債券需求明顯增加。中原地產研究中心統計數據顯示,受還債壓力和監管壓力影響,11月上旬,房企融資需求井噴,僅11月上旬,房企境內境外發布近600億元融資計劃,刷新年內紀錄。中原地產首席分析師張大偉表示,2020年房企整體融資金額刷新曆史紀錄。從近期來看,市場傳聞房企融資收緊,房企擔憂未來銷售壓力,為了應對即將到來的市場變化,加快儲備資金,盡量大額度融資。眾多房企發債主要用於還債。上海易居房地產研究院研究員王若辰表示,在還債壓力增長下,房企存貨增速明顯收窄。今年三季度,超大房企、大型房企、中型房企存貨同比增速分別為12%、4%、-0.7%。這意味著,在監管進一步升級,未來形勢整體不明朗下,房企開始明顯減緩擴張力度。一麵是還債壓力居高不下,一麵是監管繼續緊縮。業內人士表示,隨著監管進一步趨嚴,如何穩定資金鏈將成房企重中之重。下一步,在“三條紅線”政策落地背景下,除了進一步加大融資力度,出售項目、引入戰略投資現象或增多。

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2020年11月

房價越高越值錢?金融老司機教你三招拆解買漲不買跌的散戶心理

主流的宏觀經濟理論和認識,貨幣決策層的通常做法是:物價漲了,央行就升息、或提高銀行準備金,或通過公開市場收回流動性;物價跌了,就用反向貨幣政策手段來增發基礎貨幣。如果按照凱恩斯尤其是後凱恩斯主義的貨幣內生說來看待現代市場經濟運行,就完全不同了。凱恩斯認為,貨幣供給並不是央行可以自行決定的,而是經濟體係內的許多因素決定的,因而貨幣尤其是廣義貨幣M2,則是由一國經濟活動內生創生出來的。對一般人來說,說貨幣不是央行發出來的,而是經濟活動內部生成的,那肯定是一個天方夜譚。大家一定會問:這怎麽可能?凱恩斯,有沒有搞錯?用一個例子來說明吧:假設某銀行貸給100萬房貸給客戶A,於是這個客戶的帳上就被記入了100萬,不過,因為這100萬還是存在銀行的帳上,同時A客戶的房子也抵押給了銀行。於是,這銀行就可以把這100萬,扣去5%的儲備金,即95萬,做為銀行的存款再貸給客戶B,B客戶獲得了房貸95萬之後,銀行再扣95萬的5%,再將90.25萬貸給客戶C……,依此類推,直到客戶Z……仔細看一下,在這一係列的貸款過程中,銀行每放一次房貸,就等於同時“創造”了一筆等額的貨幣。於是,就這樣,這家銀行將最初央行發出來的100萬基礎貨幣,通過房貸係統,創造出來了1000萬“貨幣”。這就是銀行的貨幣乘數效應,通過這個效應可以清楚地看到:房價越漲,貨幣就“創造”地越多。

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